Notariskosten bij een huis kopen in België: waar moet je rekening mee houden?

Een huis kopen kost meer dan alleen de afgesproken verkoopprijs. Boven op die prijs komen onder meer belastingen, de kosten van de notariële akte en eventueel kosten voor je hypothecaire lening. Die uitgaven worden vaak samen “notariskosten” genoemd, al gaat een groot deel ervan niet naar de notaris.

Hoeveel je precies betaalt, hangt onder andere af van de ligging van de woning, of het om een bestaande woning of nieuwbouw gaat en of je een lening afsluit. Hieronder lees je uit welke kosten de aankoop doorgaans bestaat.

Welke kosten komen kijken bij de aankoop?

Registratiebelasting of btw

Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je doorgaans registratiebelasting. De tarieven verschillen per gewest en kunnen lager zijn als de woning je enige en eigen woning wordt. De voorwaarden en eventuele uitzonderingen zijn belangrijk, dus controleer altijd welke regeling op jouw situatie van toepassing is.

• Vlaanderen: voor de enige eigen woning kan onder voorwaarden een verlaagd tarief van 2% gelden. In andere gevallen bedraagt het algemene tarief doorgaans 12%.
• Wallonië: voor een enige en eigen woning kan onder voorwaarden een tarief van 3% gelden. Het algemene tarief bedraagt doorgaans 12,5%.
• Brussels Hoofdstedelijk Gewest: het algemene tarief bedraagt doorgaans 12,5%. Onder bepaalde voorwaarden kan je gebruikmaken van een abattement: een deel van de aankoopprijs wordt dan niet belast.

De voorwaarden kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op je domicilie, het bezit van een andere woning en de termijn waarbinnen je zelf in de aangekochte woning moet gaan wonen. Ze kunnen ook wijzigen. Vraag daarom vóór je een bod uitbrengt aan de notaris om na te gaan welk tarief voor jou geldt.

Bij een nieuwbouwwoning betaal je vaak btw in plaats van registratiebelasting op (een deel van) de aankoop. Het standaardtarief is doorgaans 21%. De precieze behandeling van de grond en de woning hangt af van de verkoop en de concrete situatie.

Ereloon van de notaris

De notaris stelt de notariële akte op en controleert onder meer de eigendomstitel, de stedenbouwkundige informatie en de juridische toestand van de woning. Voor die opdracht rekent de notaris een ereloon aan. Dat ereloon wordt volgens wettelijke regels berekend en is dus niet zomaar vrij te onderhandelen.

Administratieve kosten en aktekosten

Voor de voorbereiding van de akte zijn opzoekingen, attesten en formaliteiten nodig. Denk bijvoorbeeld aan informatie van overheidsdiensten en de registratie en overschrijving van de akte. Die kosten verschillen naargelang het dossier. Op het ereloon en bepaalde andere diensten wordt ook btw aangerekend.

Koop je met een hypothecaire lening?

Als je een lening afsluit en de bank een hypotheek op de woning neemt, komt er meestal een tweede notariële akte bij: de krediet- of hypotheekakte. Ook daarvoor betaal je kosten. Die kunnen bestaan uit het ereloon van de notaris, administratieve kosten en belastingen op de hypotheekinschrijving.

De belastingen worden doorgaans berekend op het bedrag waarvoor de hypotheek wordt ingeschreven. Dat bedrag kan hoger liggen dan het geleende bedrag, bijvoorbeeld omdat ook bijkomende bedragen worden gedekt. Vraag je bank en notaris om een raming op basis van jouw kredietvoorstel.

Een eenvoudig voorbeeld

Stel dat je in Vlaanderen een bestaande woning koopt voor € 350.0

Als je aan alle voorwaarden voor het verlaagde tarief van 2% voldoet, bedraagt de registratiebelasting op die prijs in dit vereenvoudigde voorbeeld € 7.000. Aan het algemene tarief van 12% zou dat € 42.000 zijn.

Dit voorbeeld omvat niet het ereloon, de akte- en administratiekosten of de kosten van een eventuele lening. Het werkelijke bedrag kan ook verschillen door de precieze voorwaarden en samenstelling van de verkoop.

Wie betaalt de notariskosten?

Bij een gewone verkoop betaalt de koper doorgaans de kosten voor de aankoopakte. De verkoper betaalt zijn eigen kosten, zoals de kosten voor bepaalde attesten en de documenten die nodig zijn om de woning te verkopen. De afspraken in de verkoopovereenkomst en de concrete omstandigheden blijven bepalend.

Een voorschot of waarborg die je bij de aankoop betaalt, is normaal gezien geen extra kost boven op de prijs. Het bedrag wordt doorgaans verrekend met de aankoopprijs bij het verlijden van de akte.

Hoe weet je vooraf hoeveel je moet voorzien?

• Vraag je notaris vóór de ondertekening van het compromis om een gedetailleerde kostenraming.
• Laat ook de kosten van de kredietakte opnemen als je een lening afsluit.
• Controleer of je in aanmerking komt voor een verlaagd tarief of een abattement.
• Voorzie voldoende eigen middelen: banken financieren de aankoopkosten niet altijd mee in de lening.
• Gebruik een online rekentool hoogstens als eerste indicatie; de notaris kan de berekening afstemmen op jouw dossier.

Kort samengevat

De notariskosten bij een huis kopen bestaan uit verschillende onderdelen. De registratiebelasting of btw is vaak de grootste post, maar ook het ereloon, de aktekosten en eventuele kosten voor een hypothecaire lening tellen mee. Omdat de regels verschillen per gewest en per situatie, is een persoonlijke raming door de notaris de beste manier om onaangename verrassingen te vermijden.

 

Veelgestelde Vragen over Notariskosten bij de Aankoop van een Huis in België

1. Hoeveel bedragen de notariskosten bij het kopen van een huis in België?
2. Welke kosten zijn inbegrepen in de notariskosten bij een aankoop?
3. Hoeveel registratiebelasting betaal ik bij de aankoop van een woning?
4. Zijn de notariskosten anders voor een nieuwbouwwoning dan voor een bestaande woning?
5. Welke notariskosten komen erbij als ik een hypothecaire lening afsluit?
6. Wie betaalt de notariskosten bij de aankoop van een huis?
7. Wanneer moet ik de notariskosten betalen?
8. Kan ik de notariskosten vooraf laten berekenen en zijn er manieren om ze te verlagen?

Hoeveel bedragen de notariskosten bij het kopen van een huis in België?

De notariskosten bij de aankoop van een huis in België liggen niet vast: het totaal hangt onder meer af van de aankoopprijs, het gewest, het type woning en of je een hypothecaire lening afsluit. De grootste kost is vaak de registratiebelasting bij een bestaande woning; bij nieuwbouw kan btw verschuldigd zijn. Daarnaast betaal je het wettelijk bepaalde ereloon van de notaris en kosten voor opzoekingen, attesten en akten. Vraag je notaris vóór je de aankoopovereenkomst ondertekent om een persoonlijke kostenraming, zodat je weet hoeveel eigen middelen je nodig hebt.

Welke kosten zijn inbegrepen in de notariskosten bij een aankoop?

De notariskosten bij een aankoop omvatten doorgaans meer dan het ereloon van de notaris. Je betaalt ook de registratiebelasting (of, bij bepaalde nieuwbouwwoningen, btw), administratieve kosten voor opzoekingen en attesten, en kosten voor de registratie en overschrijving van de akte. Sluit je een hypothecaire lening af, dan komen daar meestal afzonderlijke kosten voor de kredietakte en hypotheekinschrijving bij. De exacte bedragen hangen af van de ligging en prijs van de woning en van je persoonlijke situatie.

Hoeveel registratiebelasting betaal ik bij de aankoop van een woning?

De registratiebelasting hangt af van het gewest en je persoonlijke situatie. In Vlaanderen bedraagt het tarief voor de enige eigen woning doorgaans 2% als je aan de voorwaarden voldoet; anders geldt meestal 12%. In Wallonië kan het tarief voor de enige eigen woning onder voorwaarden 3% zijn, tegenover doorgaans 12,5% in andere gevallen. In Brussel bedraagt het standaardtarief 12,5%, maar onder voorwaarden kan je een abattement krijgen, waardoor een deel van de aankoopprijs vrijgesteld is. Voor nieuwbouw geldt vaak btw in plaats van registratiebelasting. Vraag je notaris om het toepasselijke bedrag voor jouw aankoop te berekenen.

Zijn de notariskosten anders voor een nieuwbouwwoning dan voor een bestaande woning?

Ja. Bij een bestaande woning betaal je doorgaans registratiebelasting op de aankoopprijs, met tarieven die verschillen per gewest en soms lager liggen als je aan de voorwaarden voor je enige eigen woning voldoet. Bij een nieuwbouwwoning betaal je meestal 21% btw op de constructiewaarde; voor de grond kan btw of registratiebelasting gelden, afhankelijk van de verkoop en de concrete situatie. Het ereloon en de aktekosten van de notaris komen in beide gevallen boven op de aankoopprijs. Vraag je notaris om een berekening op maat, want de precieze kosten hangen af van het dossier.

Welke notariskosten komen erbij als ik een hypothecaire lening afsluit?

Sluit je een hypothecaire lening af, dan komt er meestal een aparte krediet- of hypotheekakte bij. Daarvoor betaal je het ereloon van de notaris, dossier- en opzoekingskosten en belastingen op de hypotheekinschrijving: doorgaans 1% registratierecht en 0,3% hypotheekrecht, berekend op het bedrag waarvoor de hypotheek wordt ingeschreven. Dat bedrag kan hoger liggen dan je lening, omdat ook een bijkomende marge voor interesten en kosten wordt gedekt. Op bepaalde notariële kosten komt btw. Vraag je notaris om een raming op basis van je kredietaanbod; bij een hypothecair mandaat kunnen de kosten anders liggen.

Wie betaalt de notariskosten bij de aankoop van een huis?

Bij de aankoop van een huis betaalt de koper doorgaans de kosten van de aankoopakte, waaronder de registratiebelasting, het ereloon van de notaris en de administratieve kosten. De verkoper betaalt meestal zijn eigen verkoopkosten, zoals bepaalde attesten. Sluit je een hypothecaire lening af, dan betaal je als koper doorgaans ook de kosten van de kredietakte. De precieze afspraken kunnen verschillen, dus laat ze nakijken in de verkoopovereenkomst en vraag je notaris om een kostenraming.

Wanneer moet ik de notariskosten betalen?

De notariskosten betaal je doorgaans vóór het verlijden van de notariële akte. Je notaris bezorgt je vooraf een afrekening en vraagt meestal om het verschuldigde bedrag tijdig over te schrijven, zodat alle kosten en belastingen beschikbaar zijn wanneer de akte wordt ondertekend. Een eventueel voorschot of een waarborg die je bij het compromis betaalt, is normaal gezien een deel van de aankoopprijs en staat los van die kosten. Vraag je notaris wanneer het bedrag precies betaald moet zijn.

Kan ik de notariskosten vooraf laten berekenen en zijn er manieren om ze te verlagen?

Ja, je kunt de notariskosten vooraf laten ramen door je notaris; met een online rekentool krijg je alvast een indicatie, maar de notaris kan rekening houden met jouw situatie en de ligging van de woning. De grootste besparing kan soms komen van een lager registratierecht of een vrijstelling, bijvoorbeeld als je voldoet aan de voorwaarden voor de enige eigen woning of een abattement. Het ereloon van de notaris ligt wettelijk vast en is niet onderhandelbaar. Bij een hypothecaire lening kan je aan je bank vragen of een gedeeltelijk hypothecair mandaat mogelijk is: dat kan bepaalde aktekosten beperken, maar de bank beslist of ze daarmee akkoord gaat.